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        衡水市2014年5月房地產市場分析

        作者:精信地產 來源:www.scoutcub.com 發表時間:2014-12-27 瀏覽:次  

        (一)商品住房情況分析

        1、商品住房預售面積同比增加,環比大幅增加

          2014年5月,共辦理《商品房預售許可證》45份,同比增加40.63%,環比大幅增加542.86%。2014年1—5月,共辦理《商品房預售許可證》97份,同比減少16.38%。本月共有衡水鑫豐房地產開發有限公司、衡水精信房地產開發有限公司、衡水金苑房地產開發有限公司、河北麗都房地產開發有限公司、衡水通順房地產開發有限公司、衡水東昊房地產開發有限公司、衡水盛宇房地產開發有限公司、衡水裕泰房地產開發有限公司和石家莊天公房地產開發有限公司九家房地產開發公司辦理了《商品房預售許可證》。

          2014年5月,我市市區商品住房批準預售面積32.24萬平方米,同比增加4.54%,環比大幅增加300.78%;商品住房預售套數3267套,同比增加3.75%,環比大幅增加327.62%。2014年1—5月,商品住房批準預售面積64.89萬平方米,同比減少27.83%;商品住房預售套數6115套,同比減少32.82%。

          總體分析:五月份是傳統的銷售旺季,開發企業借此積極辦理預售證,緊抓這個時機清倉出貨。另外,一些之前開發的樓盤已基本建成,在樓市下行跡象更加明顯的情況下,為避免市場進一步下滑造成更大的損失,開發商開始采取“以價換量”的銷售策略,為具備辦理預售條件的樓盤積極辦理預售許可證。同時全國房地產整體市場環境持續低迷,我市樓市第一季度總體表現不佳,供給、銷售都不旺盛。房企面臨半年報業績壓力,第二季度開發企業銷售壓力大,部分房企加大新增供應,表現出積極的入市姿態。以上原因綜合起來使得本月的預售面積環比有大幅度的增加。盡管本月預售量很可觀(預售面積32.24萬平方米),比上月大幅增加300.78%,但由于去年同期基數較大,故本月商品住房預售面積和預售套數同比增幅不是特別顯著,只是略多4.54%。

          值得注意的是,近期已有不少中小房企出現資金鏈問題,面臨破產倒閉。在市場疲軟,部分知名大房企都應對乏力的情況下,中小房企正在或者即將經歷一場大浪淘沙的考驗,將會承受更大的壓力和風險。

        2、商品住房銷售面積同比減少、環比減少

          2014年5月商品住房銷售面積為13.95萬平方米,同比減少41.04%,環比減少17.78%;商品住房銷售套數為1361套,同比減少41.21%,環比減少16.86%。2014年1—5月,商品住房銷售面積77.07萬平方米,同比減少11.32%;商品住房銷售套數7492套,同比減少14.38%。

        3、商品住房平均成交價格同比上漲,環比微漲

          2014年5月份商品住房平均成交價格為3894元/平方米,同比上漲9.75%,環比略漲2.12%。2014年1—5月商品住房平均成交價格3905元/平方米,同比上漲14.72%。

          總體分析:近期樓市下行跡象更加明顯。原本對市場具有風向標意義的“紅五月”未能出現,成交繼續低迷。多個在售樓盤出現了不同程度的價格松動,二手房市場的看空情緒蔓延。我市購房需求基本以剛需首套和普通改善性為主。在市場下行態勢下,這些購房群體對價格敏感度較高,易進入深度觀望,且對市場整體影響較大。

          從短期供需情況看,本月大量新盤密集上市,市場供應大幅增加,但成交明顯回落給房企銷售帶來較大壓力,部分企業近期加大推盤力度并調整定價策略,采取多種“以價換量”的措施以促進市場成交,但市場表現仍不盡如人意:本月商品住房銷售面積比去年同期大幅下降41.04%,環比上月減少17.78%。二手房市場將會與新房市場呈現一定的聯動效應。  

          經過去年樓市的量價齊升,多數開發商資金鏈目前還比較寬松,這是房價未有明顯下調的主要原因。但今年整體市場形勢并不樂觀,市場關于房價下降的預期日益增強。預計在銷售目標,資金周轉等多方面壓力下,未來平價或降價走量的銷售方式依然將會是多數房企的選擇。

          我市屬于典型的四線城市,產業發展速度較慢,吸納人口數量增速不快。近年來,與全國多數城市一樣,房地產開發增速明顯大于人口增速,使得未來數年內,“去庫存化”將是我市樓市的主旋律。

        (二)存量住房情況分析

        1、存量住房交易量同比減少,環比減少

          2014年5月,存量住房交易面積為1.94萬平方米,同比減少16.19%,環比減少12.75%;存量住房交易套數為208套,同比減少20.31%,環比減少15.45%。2014年1—5月,存量住房交易面積為12.46萬平方米,同比減少42.85%;存量住房交易套數為1309套,同比減少44.79%。

        2、存量住房交易價格同比上漲,環比略降

          2014年5月,二手住房交易平均價格為2971元/平方米,同比上漲11.57%,環比略降3.1%。2014年1—5月,二手住房交易平均價格為2972元/平方米,同比上漲13.22%。

          總體分析:5月份我市二手房市場成交量同比、環比有所下降,但下降幅度較上月有較大程度縮小。二手房均價同比上漲,環比小幅下跌,基本保持穩定。綜合來看,二手房市場延續上月的不景氣狀況,成交量下滑,價格小幅震蕩徘徊。宏觀政策方面,盡管央行“央五條” 支持首次購房按揭貸款,提高貸款效率;部分地方政府也在嘗試通過調整政策以刺激需求,積極引導市場預期,但仍未對市場產生明顯的實質性影響,市場成交量同比、環比仍然減少。市場方面,我市某些新房樓盤有小幅優惠,再加上新房本身具有的優勢,吸引了部分原本打算買二手房的消費者,造成交易量的減少。另外我市房貸政策并未出現明顯寬松,阻礙了一些需利用貸款的剛需族的購買,也在一定程度上減少了成交量。

          價格方面,交易雙方對市場二手房價格判斷仍有分歧。很多準備出手的買家意識到現在房子不好賣,和業主之間的談判話語權增加,進行合理壓價的現象明顯增多。但多數賣家對后市預期仍然看好,不愿意主動降價放盤,降價幅度也不大,甚至會出現惜售,轉售為租現象以度過寒冬。最終二手房成交價只是略有下降,仍較堅挺。若沒有大的刺激政策出臺,預計價格會在平穩狀態上小幅波動,交易量短時間內不會有太大回升。


          來源:衡水市住房和城鄉建設局

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