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        2014年5月房地產新政

        作者:精信地產 來源:www.scoutcub.com 發表時間:2014-12-27 瀏覽:次  

        1、不動產登記局正式掛牌  河北等17省不動產統一登記將全面鋪開

          5月7日,國土資源部下發《關于在地籍管理司加掛不動產登記局牌子的通知》,國土部地籍管理司加掛不動產登記局牌子,承擔指導監督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產登記工作的職責。掛牌后,地籍管理司與不動產登記局將是“兩塊牌子、一套人馬”,并不會增加人員編制。不動產登記局局長則由地籍管理司相關領導兼任,其職責主要為監管全國不動產登記信息動態、產權變動情況、交易情況和有關價格數據等。該局的成立,標志著不動產登記將正式告別各自為政的局面。不動產登記局將負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責,實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺四統一。國土部正計劃上報《不動產登記條例》,其中規定按照“依法查詢”的原則對社會職能服務部門開放查詢服務系統,同時有限制的開放個人“以人查房”查詢服務系統。

          全國省級不動產統一登記工作已全面鋪開,截止5月中旬已有17個省(區、市)明確由國土資源部門牽頭負責不動產統一登記職責整合工作,包括天津、河北、內蒙、遼寧、吉林、黑龍江、上海、浙江、江西、山東、湖北、湖南、海南、四川、云南、陜西、甘肅。其中,河北、黑龍江、山東、湖北、江西等5個省已經正式建立不動產登記聯席會議制度,北京、遼寧、黑龍江、廣東、四川5省(市)已在國土資源廳(局)內成立了不動產統一登記領導小組,啟動了相關工作。各省具體實施方案有所差異,河北省明確由國土資源廳負責全省不動產登記工作,并在國土資源廳地籍管理處加掛不動產登記局牌子。

        編者按:

          不動產登記從客觀上會抑制房價,但其主要目的還是保護不動產權利人的合法財產權。如果實施不動產統一登記制度,以人查房等敏感話題能夠實現,房價會下跌,在目前樓市迷茫局面下,掛牌不動產登記局會讓冰封的樓市更加僵持。

        2、央行發布央五條  優先滿足首次購房貸款需求

          在房貸持續收緊的大背景下,5月12日,人民銀行副行長劉士余主持召開住房金融服務專題座談會,研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務有關工作。工商銀行、農業銀行等15家銀行相關負責人參加了會議。會議充分肯定近年來商業銀行認真貫徹落實國務院關于房地產市場調控的決策部署、嚴格執行差別化住房信貸政策取得的積極成效,并對進一步改善住房金融服務工作提出以下五點要求:一是合理配置信貸資源,優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。二是科學合理定價,綜合考慮財務可持續、風險管理等因素,合理確定首套房貸款利率水平。三是提高服務效率,及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。四是有效防范信貸風險,嚴格執行個人住房貸款各項管理規定,加強對住房貸款風險的監測分析。五是建立信息溝通機制,對社會關注的熱點問題,及時給予回應。

          值得注意的是,銀行對住房信貸的調整可能是大概率事件,但調整很可能僅限于首套房貸利率,一線城市的限購和房貸首付比例這兩條“紅線”將不會突破。同時座談會沒有提及針對房地產開發開發貸,因此開發貸的發放仍然會受到限制。央行此次發文,并沒有對銀行的貸款利率做出明確要求,比如下浮多少。所以未來銀行的房貸利率可能并不會隨著這一文件的發布而發生變化,銀行還是會根據自身的額度、盈利情況等方面綜合給出房貸利率。據了解工商銀行衡水分行、建設銀行衡水分行以及中國銀行衡水分行并未下調,扔保持原有利率。對于五年以上的房貸利率建設銀行衡水分行為7.2%,中國銀行衡水分行、中國工商銀行衡水分行首套房貸利率都為7.205%。這也從側面看出雖然央行“喊話”,但各銀行業并未立即執行,執行效果還有待觀察。

        編者按:

          在實際操作中,部分商業銀行對首套商品住宅按揭貸款的要求過于苛刻,與支持首套自住普通商品住房的精神相違背。因此,央行對其予以適當引導的做法,符合分類調控、差別調控的思路。對首套房的支持,既滿足了剛需群體對首套房的購買需求,又有利于房地產企業庫存的消化,有助于市場保持平穩發展。

        3、住建部密集調研地方樓市下滑程度 新華社連續發文挺房地產業

          全國樓市庫存激增、部分城市大幅降價的市場表現,引發了中央層面的關注。日前住建部兵分幾路密集調研地方樓市,實地了解房地產市場下滑程度,并集中在5月24日向國務院高層匯報工作。早在4月底、5月初的時候,住建部的司局級官員就去個別城市了解過情況,近期由于市場變化比較快,輿論壓力也相對較大,因此住建部再度赴各地調研,摸底市場情況。這次主要選取一線城市、二線重點城市以及熱點區域中的三線城市,這些城市的樓市波動具有代表性,有的城市政策上也存在一些調整。住建部官員表示,地方確實有自主調控的權利;但是不能把是否放松限購當做刺激樓市、謀求短期經濟增長的手段;需從面向行業長期健康發展的角度,從公共服務配套的完善、新型城鎮化的推進等幾個方面來解決樓市泡沫軟著陸的問題。

          新華社近日連續發文論述中國房地產業。認為中國房地產業是理性回歸,不是崩盤,房價暴跌對經濟、國民福利和改革都不是好事。目前出臺的改革布局措施意義已經不能簡單等同于“救市”。而更重要的是,中央已作出建設不動產統一登記制度、個人住房信息系統聯網、啟動房產稅立法和試點、加強住房保障制度建設等重大改革布局,它們對重構房地產市場生態有根本作用,其意義遠超出簡單的“救市”范疇。

        編者按:

          從目前來看,中央對房地產市場應該不會再出臺“一刀切”政策,但為保下半年的經濟平穩,未來在金融、投資等方面出臺一些導向性政策也是可能的。

        4、房價下行壓力大  多地出臺救市政策

          面對樓市連續下行的成交量,部分地方政府救市動作頻現。目前二三線城市樓市房價和成交量都面臨較大下行壓力,揚州、安徽銅陵、杭州、南寧、無錫五地有明確的救市措施出臺,天津濱海新區、寧波、佛山也有救市消息傳出。業內人士預計,未來可能會有更多地方政府加入救市行列,救市方式將包括非戶籍購房資格審查放松、限購范圍放松、調整普通住宅界定標準、公積金政策松動等。近期杭州限制新房降價幅度,凡是房企降價超過備案價格15%的,將無法進行網簽,此舉引發了廣泛爭議。有開發商認為政府直接干預企業降價行為,等于直接插手了企業的經營權,開發商想加大力度促銷跑貨也不行,政府行為并不妥當。地方政府應該從市場實際情況出發,讓開發商進行自救。

          針對最近一些地方政府對房地產市場釋放出的各種動作,住建部已經明確,不希望地方政府向市場釋放出“救市”信號,這是一種正確的政策引導。房價在近期出現的松動來之不易,這雖然使地方政府的日子不好過,但地方政府不妨將這種壓力化為改革的動力,抓緊進行政府職能轉變的改革。再度搬用行政手段救市,甚至對開發商降價促銷也要過問、定規、設障,不僅有違房地產市場調控的初衷,而且與簡政放權的要求也背道而馳。

        5、新版購房合同示范文本發布   更加注重買房人權益保護

          近日,住建部和國家工商總局聯合發布了新版《商品房買賣合同(預售)示范文本》、《商品房買賣合同(現售)示范文本》,新版合同更加注重買受人權益的保障。在新的合同示范文本中,完善了商品房交付條件和交付手續,增加了房屋交付前買受人查驗房屋的環節,明確了出賣人的保修責任和最低保修期限。在預售合同中新增了商品房預售資金監管條款,明確出賣人應將出售商品房的全部房價款存入預售資金監管賬戶,有效防范交易風險。此外,新的合同對簽合同過程中容易忽視的問題進行了提示,比如說,讓賣方對所售房屋不存在“一房多賣”、“司法查封”、房屋地基基礎和主體結構問題等作出承諾。而買房人則承諾,使用期間不擅自改變房屋用途和承重結構等。新版合同要求賣方將合同簽訂和發生的規劃設計變更、預售合同登記備案情況等重要事項告知買房人。對于法律法規沒有明確規定的事項,新合同也引導買賣雙方自行約定,避免引發糾紛。針對法律法規規定不詳、買受人又最為關心的小區公共服務配套設施建設完成情況,小區內車位、車庫、會所等配套設施的所有權歸屬,室內空氣質量、建筑隔聲標準等房屋質量問題,合同示范文本引導買賣雙方進行約定,明晰權利義務關系。新合同還把買賣雙方的違約責任進行細化,并引入懲罰性賠償金內容。

        編者按:

          由于這一合同不是強制執行,開發商大多都會選擇對自己有利的條款,同時刪除一些不利條款。而購房人一般都處于弱勢地位,在法律細則上也很難和開發商的法律團隊匹敵。買賣雙方公平交易地位的形成仍然需要時日。

        6、北京房屋登記新規   房屋贈與無需公證

          北京市住建委出臺《房屋登記工作規范(試行)》的便民服務新措施中規定,從7月1日開始,持有贈與合同房屋過戶時無需再公證。這份修訂版本包括4項便民服務措施,分別是:購房人可自行辦理預售商品房房產證;雙方共同到場辦理房屋贈與,合同無需公證;購房人辦理預售商品房房產證無需提供專項維修資金收據;房改房遺失補證無需售房單位出證明。而此前在北京,父母想將名下一套房屋贈與子女,在過戶前必須先去公證處辦理房屋贈與合同公證,支付公證費。新舉措的實施不僅提高了房屋登記效率和質量,還減少了群眾辦房產證花費的時間和精力。但應注意贈與是無償行為,除非雙方另有約定,否則贈與人可在權利轉移前撤銷贈與合同,經過公證的贈與合同就不得撤銷,是否需公證消費者要認真斟酌。新規另一個較大變化是,今后購房者可以避開房產開發商代辦房產證這一環節,自行辦理預售商品房的房產證。新規實行之后,購房者可以自行到北京市建委辦理房產證,其中的稅費等等就不需要經過開發商,消費者辦理房產證更便利。對一些大的開發商來說,委托給開發商比較便利些,是否自行辦理房產證還是要“因開發商而異!


                               來源:衡水市住房和城鄉建設局

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