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        房地產如何估價才合理

        作者:精信地產 來源:www.scoutcub.com 發表時間:2015-5-18 瀏覽:次  

        房地產如何估價才合理

          巴曙松[微博] 廖俊平

          當初房價不斷上漲的時候,不管是政府試圖調控還是少數專家鼓吹房價要降,開發商都不搭理,現在開發商同樣不搭理!330新政”之后,開發商的普遍心態是趁機“快跑”,很少人傻到想去提價。據目前觀察,“五一”期間,新房銷售基本上也是這個套路,往往是口頭說要漲價,實際上則暗自促銷。

          房價在民眾心目中的地位,顯然非同一般。特別最近十年來,飛速上漲的房價觸動著許多人的神經。那么,未來房價的趨勢會如何?什么樣的房價才是合理的?又有哪些因素影響著房價?

          房價的可比性問題

          記得2008年,當時經濟學家徐滇慶和深圳媒體人牛刀打賭:賭一年以后深圳的房價是漲還是跌。

          其實,這是一開始就注定沒有結果的賭局。原因是,雙方賭的是一年之后深圳的房價漲還是跌,但雙方所說的房價含義都不一樣,一方的依據是深圳市國土資源和房產管理局公布的成交均價,另一方的依據則是國家發改委、國家統計局每個月公布的房屋銷售價格指數。

          房管部門的成交均價的形成比較簡單:把當月所有成交的新房總價除以總面積。這樣形成的均價受當期成交結構的影響很大——如果這個月成交的都是豪宅,這個月的房價肯定就高;等到下個月,可能中心區沒有新盤供應,成交的都是邊遠地段的樓盤,那么房價就低。這樣比較房價顯然沒有意義。

          另外一個問題是,現在和過去統計新房價格的方式不一樣。過去由開發商填報表,把本公司本月的新房成交情況報送統計局;后來采用抽樣方式,選擇固定樣本,這樣相對會科學一些。問題產生了:新房的樣本無法長期穩定,賣完了這個樣本就不存在了,需要重新確定樣本,統計部門需要做出相應的調整。

          所以徐滇慶和牛刀所打的賭,因為統計方法不一樣,房價統計口徑不同,不可比。

          “被工具”的房地產

          大約從2005年開始,房價問題引起社會廣泛關注。不過,中央政府開始對房地產市場做出行政調控的時間更早,在2003年,央行[微博]先發布121號文,接著國務院發布18號文。這兩個文件強調重點不同。接著在2004年,“831”大限到來,所有土地交易都要進行招拍掛,低價拿地的路子被堵住。

          2005年,國務院出臺“國八條”,之后可以說年年都會出臺房地產宏觀調控政策。筆者以為,中國的房地產業一直是被政策以及相關各方博弈扭曲的——房地產一直被視為一個工具,當一個產業成為一個工具的時候,它就很難按照自身規律獨立發展。

          當前房價走勢

          當前形勢下,房價會如何走?房價漲還是不漲?

          其實,這個問題從來沒法用是或者否來回答。

          正因為房地產是作為宏觀政策工具在使用,所以房價和宏觀經濟緊密聯系。筆者認為,基于房地產與宏觀經濟的密切聯系,只要經濟不徹底垮掉,房價就不會大降。特別是一線城市的、市中心的房子,可能會在需求的推動下,難以下降。

          我們在調研時發現,開發商們看得很明白。當初房價不斷上漲的時候,不管是政府試圖調控還是少數專家鼓吹房價要降,開發商都不搭理,現在開發商同樣不搭理。“330新政”之后,開發商的普遍心態是趁機“快跑”,很少人傻到想去提價。據目前觀察,“五一”期間,新房銷售基本上也是這個套路,往往是口頭說要漲價,實際上則暗自促銷。

          房價的內涵

          房價的統計口徑導致房價不可比。而對于房地產估價師來說,要談房價也必須先確定其內涵。

          首先,房價和時點相關。1998年的時候,中央電視臺焦點訪談欄目報道了一個案例,珠海的一棟樓盤,三家機構估出了四個價。從評估角度看,這可以理解。實際上,四個價格的估價時點不一樣,分別是1994年6月18日和1996年3月11日。

          其次,價格內涵也不一樣,有的估價結果包含了需要向政府補交的地價,有的不包括。甚至土地的性質也不一樣:標的物原來的土地性質是工業用地,但地塊處于市中心繁華商業地段,早已用作寫字樓,所以有的估價按照法定用途工業來估價,有的是假定土地能夠變更用途為商業來估價。土地性質也屬于價格內涵的一個方面。一套房子是否處于出租狀態,估算其價格也不一樣。土地法定用途、是否出租、是否抵押……這些都表明房地產的權屬狀態不同,導致其價格也會不同。

          再次,不同的估價目的所估出來的房價也會不一樣。最常見的估價是估算市場價,或者用會計的說法叫公允價值,可以理解成市場交易各方對成交價趨向一致的一個認識。所以最常用的估價方法就是市場比較法,用市場上實際的成交案例(必須是正常成交的,同時還必須是同類或者相似的,例如標的物是兩房一廳的,就不能拿一個單間的作為比較案例)來類比,為了去除偶然因素,至少需要三個以上可比實例,取平均,目的就是消除偶然因素影響。

          但有些時候不是估市場價。如果將來需要征收物業稅,課稅價格往往就不是按照市場價。課稅價通常會低于市場價,原因很多,一是因為課稅屬于政府強制行為,出于許多考慮,往往會把課稅價格定得低一些。另一個原因在于課稅估價是全面覆蓋,如果把每套房都估得準確,估價的成本太高。不過隨著批量估價mass appraisal技術的成熟,課稅價格同樣可以按照市場價。

          最后,另一個常見的情況是抵押目的的估價。在英美等國,專門有抵押估價的標準體系,我們算是初級階段,還只是指導意見,要求估價師按照審慎的原則確定抵押物價格。審慎估價的結果就是抵押目的下的估價結果也會低于市場價。

          房地產交易,是個復雜的過程,其中會有各種復雜現象產生。它涉及到經紀人、經紀人執業資格以及傭金等諸多問題。

          傭金多少合理

          關于房地產經紀傭金,過去政府曾經規定了一個最高收取比例,即2.5%,現在已經取消這個指導價。

          2010年,國家發改委去廣州調研傭金問題,當時房價上漲很厲害,社會上認為經紀人的傭金成了高房價的一部分。其實,經紀人的傭金是完全市場競爭的結果,不需要管,F在國家發改委取消了最高限價,市場傭金反而在下降,因為競爭更厲害了,并且有外來資本進入。

          當時國家發改委來調研的時候曾經問了一個問題:傭金能不能按宗數收而不是按價格收,成交一宗就固定收多少錢。憑什么賣一個200萬元的房子就比賣100萬元的房子要多交一倍的傭金?

          其實,這個問題回答起來很容易:首先,現實當中并不是200萬元的房子就一定能夠收到比100萬元房子多一倍的傭金,一般都會講價,傭金越高的時候折讓也會越多。

          第二,越是高價的房子,成交量越少,這意味著經紀人要花費更多時間成本做信息搜尋和匹配工作,所以經紀人付出的成本會更高。

          第三,越是高價的房子,其業主的收入一般也越高,這意味著業主的時間成本也越高,所以業主會愿意用錢買時間。事實上,經紀人有時還要幫業主聯系家電修理、辦理煤氣過戶等。

          總之,傭金是雙方談出來的、市場決定的,政府大可不管。

          經紀人的作用首先是收集信息和匹配信息,業主和買家當然可以自己去做收集、匹配信息的工作,但效率要低很多。這正是房地產經紀人的作用。

          作為業主,自己去找,很難匹配到合適的買家,而經紀人手上有很多的買家和賣家,匹配的效率就高。

          另外經紀人除了信息匹配,還要做很多輔助工作。

          當然,目前房地產經紀行業還存在很多弊端,所以筆者對外來資本進入持贊成態度。因為有的外來資本進入之前認真分析了該行業的弊端,能夠有針對性地改進服務,如杜絕虛假房源。

            取消執業資格的影響

            房地產經紀人的執業資格已經取消,沒有準入門檻了。那么,這會對房地產的中介服務形成何種影響?

          房地產經紀人的執業資格的取消,目的很明確:降低職業門檻,增加就業。就這么簡單。

          當然,對于經紀人來說,他們并不希望取消,因為這是一個甄別標志,表示他們是專業人士。

          降低就業門檻的同時也就降低了從業人員的專業水準,在職業資格取消之后,人社部批準可以開展執業水平認證考試,考試內容其實一樣,只不過由強制變成了自愿。水平考試需要人社部批準。

          但在美國,房地產經紀人恰恰是持證的。每個州都有一個房地產委員會,負責考試發證,經紀人和估價師都是由該委員會發證?陀^地說,執業資格能夠為行業管理提供抓手。

          (巴曙松系中國銀行業協會首席經濟學家、哥倫比亞大學商學院高級訪問學者、博士生導師,廖俊平系中山大學嶺南學院教授、經濟學博士)

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